Im GrESt-Recht stehen in 2026 zwei Fragestellungen im Fokus:
- Wird der Gesetzgeber eine (große) Reform des GrESt-Rechts hinsichtlich der (gleichen oder unterschiedlichen?) Behandlung von Personen- und Kapitalgesellschaften verabschieden? Oder läuft § 24 GrEStG einfach (ersatzlos) aus? Oder wird die Vorschrift schlicht einfach über den 31.12.2026 hinaus verlängert?
- Gelingt dem Gesetzgeber die Auflösung der Problematik der möglichen Doppelbesteuerung von Signing und Closing?
Frage 1) steht seit Einführung des § 24 GrEStG im Raum, da die Vorschrift planmäßig am 31.12.2026 ausläuft und entfällt. Aktuell führt die Vorschrift dazu, dass auch nach dem 31.12.2023 die Personengesellschaften, die zivilrechtlich keine Gesamthandsgemeinschaften mehr sind, grunderwerbsteuerlich noch so behandelt werden.
§§ 5 und 6 GrEStG sind daher bis zum 31.12.2026 in Bezug auf Personengesellschaften (OHG, KG, PartG, GbR) noch voll anwendbar.
Begünstigte Übertragungen können (und sollten) daher zur Sicherung der Rechtslage noch in diesem Jahr durchgeführt werden. Nach aktuellem Stand ist anzunehmen, dass ab dem 01.01.027 zahlreiche Vorteile entfallen.
Zu Frage 2) ist der Regierungsentwurf des 9. Gesetzes zur Änderung des Steuerberatungsgesetzes zu beachten. Nach dem aktuellen Stand würde bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen das Rangfolgeverhältnis § 1 Abs. 2a/2b GrEStG zu § 1 Abs. 3/3a GrEStG umgekehrt werden. Um eine Doppelbesteuerung von Signing (insbesondere § 1 Abs. 3 Nr. 1, 3 GrEStG) und Closing (§ 1 Abs. 2a/2b GrEStG) zu vermeiden, plant die Bundesregierung, § 1 Abs. 3/3a GrEStG den Vorrang einzuräumen. Dies soll über einen neu eingeführten § 1 Abs. 3b GrEStG geregelt werden.
Wichtig dabei: Die Regelung soll rückwirkend in Kraft treten! Das ist bei einer Besserstellung nicht unzulässig. Interessant wäre dies in Bezug auf die Anwendung der personenbezogenen Steuerbefreiungen § 3 Nr. 4 (Ehegatten) und 6 (Verwandtschaft in gerader Linie) GrEStG.
Das zeigt sich an folgendem Beispiel:
Vater (V) ist Alleingesellschafter der operativ tätigen G-GmbH, die über inländischen Grundbesitz verfügt. Im Weg der vorweggenommenen Erbfolge überträgt V die GmbH-Anteile gegen Einräumung von Versorgungsleistungen auf seinen Sohn (S).
Seit dem 01.07.2021 unterliegt vorrangig die wirksame Abtretung der Anteile gem. § 1 Abs. 2b GrEStG der Besteuerung, dabei wird ein fiktiver Übergang des Grundbesitzes von der „alten“ G-GmbH (mit V als Alleingesellschafter) auf die „neue“ G-GmbH (mit S als Alleingesellschafter) angenommen. Die personenbezogenen Steuerbefreiungen können bei einem Übergang von GmbH auf GmbH nicht angewendet werden, daher kommt nur eine Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 2 GrEStG im Umfang der Unentgeltlichkeit in Betracht. § 3 Nr. 6 GrEStG scheidet hingegen aus.
Bis zum 30.06.2021, also vor Einführung des § 1 Abs. 2b GrEStG, war ein entsprechender Vorgang gem. § 1 Abs. 3 Nr. 3 GrEStG steuerbar, der zu einer fiktiven Übertragung von V auf S geführt hat, also gem. § 3 Nr. 6 GrEStG steuerfrei war (genauso, wie es ein Grundstücksverkauf von V an S gewesen wäre).
Sollte durch die Gesetzesänderung wie im Regierungsentwurf vorgesehen durchgehen, würde wieder ausschließlich ein Fall des § 1 Abs. 3 GrEStG vorliegen, der nach § 3 Nr. 6 GrEStG steuerfrei sein müsste! Die Rückkehr der Steuerbefreiung in dieser Konstellation wäre durchaus vorteilhaft.
Zur Abgrenzung:
Die personenbezogenen Steuerbefreiungen fanden auch früher nur in den Fällen der Übertragung bereits vereinigter Anteile (§ 1 Abs. 3 Nr. 3/4 GrEStG) Anwendung, nicht aber bei Anteilsvereinigungen (§ 1 Abs. 3 Nr. 1/2 GrEStG), da in diesem Fall der neue 90%-Mehrheitsgesellschafter fiktiv von der GmbH erwirbt – mit der er nicht verheiratet oder in gerader Linie verwandt sein kann.
Ob die Bundesregierung das „Wiederaufleben“ dieser Steuerbefreiung bedacht oder gar beabsichtigt hat, kann nicht beurteilt werden. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass im laufenden Gesetzgebungsverfahren noch eine Änderung vorgenommen wird, um dieses Wiederaufleben zu verhindern.
In praktischen Anwendungsfällen müssen aktuell entsprechende Verfahren offengehalten werden.
Autor: Thore Guse
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