Mindert die Instandhaltungsrücklage bei Verkauf von Teileigentum die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage?

Der BFH musste in seinem Urteil vom 16.9.2020 (II R 49/17) über die Frage entscheiden, ob bei einem rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern ist.

Im Ergebnis entschied der BFH (zu Recht), dass die Instandhaltungsrückstellung nicht mindernd von der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer abzuziehen ist. Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nummer 1 GrEStG als Gegenleistung der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Daraus folgt, dass alle Leistungen des Erwerbers zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung gehören, die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, das Grundstück zu erwerben.

Allerdings, so der BFH, ist die anteilige Instandhaltungsrückstellung Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und demnach nicht Vermögen des Wohnungseigentümers selbst. Dem folgend kann damit die anteilige Instandhaltungsrückstellung beim Eigentumserwerb durch Rechtsgeschäft nicht auf den Erwerber übergehen. Dies wiederum führt nach der Ansicht des BFH dazu, dass ein typischer Rechtsträgerwechsel, der dem Grunderwerbsteuerrecht immanent ist, insoweit nicht stattfindet. Es fehlt demnach an der Übertragung einer Vermögensposition auf den Erwerber.

Autor: Jan Reiter