Steuerfreistellung des Gewinns aus der Veräußerung eines mit einem „Gartenhaus“ bebauten Grundstücks

Eine die Steuerbarkeit des Veräußerungsgewinns ausschließende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken i. S. d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG liegt auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige ein Grundstück, das mit einem „Gartenhaus“ bebaut ist, welches nach seiner Beschaffenheit dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu gewähren, baurechtswidrig dauerhaft bewohnt.

Sachverhalt

Streitig war, ob ein vom Kläger Torsten Tauwetter baurechtswidrig dauerhaft bewohntes „Gartenhaus“ zu eigenen Wohnzwecken i. S. d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG genutzt wird, so dass der entsprechende Veräußerungsgewinn nicht der Besteuerung unterliegt.

Das von TT mit notariellem Vertrag vom 22.12.2009 erworbene Grundstück liegt in einem Wochenend- und Ferienhausgebiet. Im Flächennutzungsplan ist das Grundstück als Kleingartengelände ausgewiesen; es wird von einem Kleingartenverein verwaltet. Er bewohnte das Gartenhaus durchgehend.

Der Kläger war seit dem 07.11.2014 unter der dortigen Adresse gemeldet. Für das „Gartenhaus“ selbst existierte keine Hausnummer; der Briefkasten befand sich einige 100 m entfernt.

Mit notariellem Vertrag vom 05.12.2014 veräußerte der Kläger des Grundstück. Das Finanzamt berücksichtigte einen Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften. Zu Recht?

Ergebnis lt. BFH-Urteil vom 26. Oktober 2021, IX R 5/21

Das Merkmal „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG setzt u. a. voraus, dass eine Immobilie zum Bewohnen dauerhaft geeignet ist. Hingegen erfordert die Steuerfreistellung nicht, dass das genutzte Wirtschaftsgut auch rechtlich dazu bestimmt und geeignet sein muss, Menschen auf Dauer Unterkunft und Aufenthalt zu ermöglichen.

Der Steuerpflichtige muss das Gebäude zumindest auch selbst nutzen; unschädlich ist, wenn er es gemeinsam mit seinen Familienangehörigen oder einem Dritten bewohnt.

Das Merkmal der „dauerhaften Eignung zum Bewohnen“ wurde bisher seitens des BFH rein tatsächlich verstanden (vgl. dazu Brandis/Heuermann/Ratschow, § 23 EStG Rz 51 ff.; Schallmoser in Spiegelberger/Schallmoser, Immobilien im Zivil- und Steuerrecht, 3. Aufl., Rz 12.91). Ob auch Objekte, die baurechtlich nicht dauerhaft bewohnt werden dürfen, unter die Freistellung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG fallen, hat der Senat bislang noch nicht entschieden, bejahte dies nun aber.

Ergebnis: Es ist kein stpfl. Veräußerungsgewinn entstanden!

Autor: Tino Srebne